“БНБ затяга правилата за отпускане на ипотечни кредити”, “БНБ затяга контрола върху отпускането на ипотечни кредити”, “Какво предвиждат новите правила”. Това са само част от купищата медийни заглавия по повод важно прессъобщение и анализ от понеделник вечерта на Българската народна банка (БНБ). С двете тя обяви, че засега няма да взема допълнителни мерки за затягане на кредитирането, защото сегашните според нея работят добре, но новината бе обявена по начин, по който създаде точно обратното впечатление. Последваха купища разяснения на говорители в ефира как се въвеждали мерки за таван на срока на кредита, за максимално съотношение доход/дълг, а всъщност нищо подобно не се случва.
С анализа си от понеделник всъщност БНБ разяснява защо смята, че към момента за “прегряване” в сегмента на жилищните кредити не може да се говори. И казва, че на този етап няма да се присъедини към десетките европейски държави, които въвеждат т. нар. мерки, насочени към потребителите по отношение на кредитните стандарти с цел охлаждане на кредитирането – например въвеждане на таван на срока на кредита, на съотношението дълг/доходи на кредитополучателя и т. н. Единствената нова и реална мярка е, че ще се подобри отчетността – тоест тези показатели ще се наблюдават по стандартизиран метод на тримесечна база. Въпреки че те очевидно се наблюдават и към момента, след като в анализа е цитирана статистика по въпроса.
От начина на поднасяне на информацията се поражда въпросът защо тя е съобщена така, че лесно да заблуди медиите и съответно – гражданите. Въпреки че по телевизии, радиа и онлайн медии кънтят заглавия, че се затяга кредитирането, вече втори ден централната банка не уточнява, че мерки, за каквито се съобщава, всъщност не се въвеждат. Кредитните стандарти към потребителите ще се прилагат както и досега, но ще се докладват по-внимателно.
Какво е обяснението?
Това, което най-вероятно се случва, е, че БНБ отговаря задочно на шумните критики от последните 7-8 месеца, че не забелязва и бездейства срещу експанзията на жилищното кредитиране, и дава аргументи защо няма да предприеме нищо ново по въпроса. Остават в сила единствено досегашните мерки – 2% ниво на антицикличния капиталов буфер, 12% ниво на задължителните минимални резерви на банките и пр. А очакване, че ще се предприеме ново затягане, се създаде през януари тази година, когато лично управителят на БНБ Димитър Радев обясни, че може да се наложи въвеждането на мерки, насочени към потребителите, но това зависи от анализ. Е, анализът е готов и той показва, че засега ситуацията е под контрол и няма нужда от ново затягане, защото няма “прегряване”.
Но ако БНБ наистина вярва в това, въпросът е защо не го съобщи по начин, по който то да стане ясно на всички и да сложи край на “спекулациите”, че кредитирането е прекалено разхлабено и че се надува “балон” на пазара на имоти в София? Иначе отстрани изглежда, че БНБ хем не иска да затяга допълнително кредитирането, хем иска да остави впечатление у публиката, че го прави.
По-интересното е, че някои икономисти виждат в анализа всъщност притеснителни данни, които не водят до извода, посочен от БНБ – а именно, че няма индикации за прегряване. На всичкото отгоре от информацията в документа става ясно, че европейските държави масово въвеждат стъпки за охлаждане на кредитирането на домакинствата (макар че при тях ситуацията е по-различна от тази у нас). Прибягва се именно до слагане на тавани на системно ниво по някои показатели: срок на кредита, съотношение между размера на кредита и обезпечението при отпускане; съотношение между размера на текущите плащания по дълга и месечния доход на кредитополучателя; съотношение между размера на дълга и годишния доход на кредитополучателя и т. н. Например 24 държави от Европейското икономическо пространство (ЕИП), включително 15 от Банковия съюз на ЕС, са въвели ограничения на размера на кредита спрямо обезпечението, посочва БНБ. От анализа обаче излиза, че в момента този и другите подобни показатели у нас са на приемливо ниво или дори се подобряват, поради което няма нужда от изрични рестрикции.
Има ли наистина проблем?
Факт е, че нито сред експертите, нито сред заинтересованите страни има единодушие дали ситуацията на имотния и на кредитния пазар у нас е напът да излезе извън контрол, или напротив – могат да минат още много години на ръстове, без да се стигне до сериозни сътресения и проблеми за икономиката.
От есента насам обаче няма и една банкова конференция, в която публично да не се обсъжда проблемът с рекордния ръст на жилищното кредитиране у нас за последните 15 години. Тъй като не е лесно политиката на банките да се критикува отговорно, публично и “лице в лице”, темата се поставя предимно от отделни експерти и анализатори, макар че институционално за нея България бе предупредена официално от Европейския съвет за системен риск с препоръки още през февруари 2022 г. Тогава институцията заяви, че е идентифицирала “средносрочни уязвимости в сектора на жилищните имоти в България като източник на системен риск за финансовата стабилност, който може да има потенциал за сериозни негативни последици за реалната икономика”. “От макропруденциална гледна точка ЕССР счита, че основните уязвимости са високият ръст на ипотечните кредити, признаците за надценяване на цените на жилищата и липсата на насочени към кредитополучателите мерки, които биха могли да смекчат натрупването на рискове, свързани със сектора на жилищните имоти”, пише в предупреждението на съвета отпреди две години.
Международният валутен фонд (МВФ) също се включи в темата, като заяви, че жилищата в Европа са надценени с 15-20% и започва спад на цените. В доста европейски икономики тази прогноза наистина започна да се сбъдва, а в Австрия се стигна до фалита на гиганта в сферата на недвижимите имоти “Сигна”.
През есента на 2023 г. една от малкото банки у нас, която си позволява да поддържа звено за независим икономически анализ (“УниКредит Булбанк”), също представи анализ, според който в 94% от кварталите на София жилищните имоти са надценени, а в 35% има “балон”. Последва гневна реакция и смъмряне от страна на БНБ, както и уверение, че ако проблемът беше такъв, какъвто е представен в анализа, той щеше да бъде забелязан, защото България е част от Банковия съюз на ЕС, а цените на недвижимите имоти се следят непрекъснато от Европейската централна банка и останалите отговорни институции.
С тази престрелка между част от представителите на финансовия елит в държавата темата не утихна. Няколко водещи икономисти продължиха да алармират периодично, че проблемът се разраства и може да придобие макроикономически измерения при влошаване на икономиката. През февруари Георги Ангелов, старши икономист в “Отворено общество”, заяви, че увеличението на годишна база на новите ипотечни кредити на домакинствата за януари 2024 г. е 38.2%, което е “експлозивен растеж”. “Това няма никаква връзка с реалната икономика и с нормалното развитие на жилищния и строителния пазар. С две думи, балонът на жилищния пазар се надува – и то се надува съвсем изкуствено. Забележете, че нищо подобно не става с кредитите за бизнеса. Там банките действат по точно обратния начин, затягат достъпа и ограничават растежа на кредитите”, заяви тогава Ангелов. И през януари, и в края на април Лъчезар Богданов от “Института за пазарна икономика” коментира, че “кредитната експанзия се превръща в макроикономически проблем, изкривяващ във все по-значима степен стопанските отношения и стимулите за насочване на капитал и предприемаческа енергия и структурата на пазара на труда”.
В дъното на проблема е много слабата трансмисия у нас на курса към затягане на паричната политика в еврозоната, предприет от Европейската централна банка (ЕЦБ). Това е възможно заради огромния обем на спестяванията в България и заради силната пазарна позиция на банките, благодарение на която вече доста време те плащат на вложителите си физически лица лихви, близки до нулата, на фона на основни лихви в еврозоната около и над 4%. Този дисбаланс позволява бурен ръст на ипотечното кредитиране за домакинствата в България на ниска цена, като страната се озова в немислимата преди години ситуация да предлага лихва от 2.6% по жилищен кредит при 4-5% в Германия и доста повече в САЩ. Всичко това доведе и до свръхпечалби на търговските банки у нас, които явно са им се усладили, тъй като плановете им са всичко това да продължава в следващите месеци.
Процесът се подпомага и от ръста на средната заплата, който гони уникалните 17% на годишна база. Именно този ръст е основният аргумент на банките и БНБ да твърдят, че всичко е наред, че жилищата са достъпни, а хората имат достатъчно пари да плащат огромните си кредити. Само че самата БНБ в други свои анализи (например “Икономически преглед”, но към октомври 2023 г.) изрично е отбелязвала, че банките продължават да реагират на високите цени на жилищата у нас, като отпускат все по-големи и по-големи заеми на домакинствата за покупката на имот. “При жилищните кредити се отчита значително разхлабване на условията по отношение на максималния размер на кредита”, пише в изданието от октомври миналата година, което е с данни към края на септември 2023 г. В следващите тримесечия подобен проблем обаче не е отбелязан, въпреки че хора, теглили кредит през този период, разказват как с жилищен и потребителски кредит накуп или със завишени пазарни оценки успяват да изтеглят огромни кредити, дори над 90% от стойността на имота.
Не всички икономисти са съгласни, че солидният ръст на жилищното кредитиране е проблем. Множество агенции за имоти и представители на строителния сектор също смятат, че говоренето за надуване на “балон” е преувеличено и в момента ситуацията в България е под контрол. Факт е, че икономистите и на международно ниво спорят доколко моделите, които оценяват дали цените на имотите са прекалено високи, са теоретично и практически правилни. Засичано е, че тези модели могат в продължение на 5-10 години да казват, че пазарът на недвижими имоти е с прекалено високи цени и прегрява, а той да работи успешно. Затова въпросът дали изобщо е възможно експертите да преценят адекватността на цените, е сложен. Но гражданите, които в крайна сметка винаги плащат цената на икономическите провали, също имат право на преценка в случая. В много европейски държави се надигат гласове, че имотите в столиците и големите градове са прекалено скъпи, което поражда социално недоволство и политически промени. Нещо повече – процесът помпа популистите в Европа.
И когато БНБ отговорно заявява, че в България проблем по темата засега няма, най-малкото е добре тази информация да достигне до гражданите коректно и аргументирано, за да си направят своите изводи.
Цветелина Соколова