Жилищният пазар в България ще навлезе в съществена ценова корекция през 2027 г., а между 2027 и 2029 г. номиналният спад ще достигне между 20% и 30%, прогнозира финансовият анализатор Макс Баклаян.
Офертните цени все още стоят близо до достигнатите върхове, но поведението на купувачите се променя. Те отделят повече време за решение, сравняват по-голям брой предложения и преговарят по-твърдо за крайната сума. Според Баклаян дългогодишният възходящ цикъл е към края си, въпреки че това все още не личи ясно в масовите обяви.
Данните на Агенцията по вписванията показват две поредни тримесечия с двуцифрен годишен спад на продажбите. През първото тримесечие на 2026 г. в страната са вписани 38 154 сделки спрямо 45 144 година по-рано. Намалението е с 15,5%.
През второто тримесечие отстъплението се ускорява. Броят на продажбите пада от 56 010 на 45 965, което представлява понижение със 17,9% на годишна база.
В София през второто тримесечие са вписани 8874 продажби при 10 647 през същия период на 2025 г. Спадът е с 16,7% и се задълбочава спрямо първите три месеца на годината.
Пловдив запазва по-добра активност, но също върви надолу. Продажбите намаляват от 4136 на 3848, или с около 7%. Най-силен удар сред трите големи пазара понася Бургас, където сделките падат от 2388 на 1818. Годишното отстъпление достига 23,9%.
Според Баклаян промяната на пазара започва преди намаляването на цените в обявите. Първият сигнал идва от отдръпването на купувачите и свиването на реално приключените сделки. Продавачите запазват първоначалните си очаквания, но престоят на имотите на пазара се удължава и натискът при преговорите расте.
По негова оценка при около 54% от сделките през последните шест месеца собственикът е приел намаление между 2% и 10% спрямо обявената цена. Този дял не присъства в официалната статистика и отразява наблюденията на анализатора върху пазара.
Разликата между офертната и договорената цена създава привидно противоречие. Публичните обяви поддържат впечатлението за продължаващ ръст, докато реалните сделки приключват при по-ниски стойности. Така корекцията започва скрито и достига до статистиката със закъснение.
На пазара има и по-умерен прочит. Част от участниците определят сегашното свиване като връщане към нормална активност след силните години, а не като начало на криза. Разликата между двете позиции е в очакванията за 2027 г. и в оценката дали по-слабото търсене ще принуди продавачите да намалят масово цените.
Ипотеките продължават да заемат сериозно място в активността. През второто тримесечие в София са вписани 5430 договорни ипотеки спрямо 5005 година по-рано. Законните ипотеки са 1110.
В Пловдив договорните ипотеки нарастват от 1429 на 1689. Тези числа не трябва да се приравняват директно към броя на покупките с банков кредит, защото едно ипотечно вписване не винаги представлява нова жилищна сделка.
Баклаян вижда проблем в достъпността. Ниските лихви подкрепяха пазара през последните години, но цените на жилищата изпревариха възможностите на част от домакинствата. Така броят на купувачите намалява дори при запазено банково кредитиране.
Според него част от бъдещото търсене е било изтеглено напред през 2024 и 2025 г. Много семейства ускориха покупките си заради очакванията за поскъпване около приемането на еврото. След приключването на този период пазарът остава с по-малък брой готови купувачи.
В същото време строителството продължава да добавя ново предлагане. По данни на НСИ през първото тримесечие на 2026 г. в София е започнал строежът на 312 жилищни сгради с 2885 жилища и 345 196 кв. м разгъната застроена площ.
Спрямо година по-рано броят на започнатите жилища в столицата нараства със 187,1%, а общата им площ – със 139,9%. Тези проекти ще излизат на пазара през следващите години, когато търсенето вече показва признаци на отслабване.
Допълнителен фактор е големият необитаван жилищен фонд. Преброяването на НСИ от 2021 г. отчита 1 657 741 необитавани жилища, или 38,9% от всички домове в страната. Наличието им не означава автоматично, че те ще бъдат предложени за продажба, но показва значителен запас от имоти извън активно ползване.
Инвеститорите са изправени и пред рязко повишена себестойност. Според Евростат цените на производител при строителството на нови жилищни сгради в България са нараснали със 166,1% между 2015 и 2025 г. Средното увеличение в Европейския съюз е 48,2%.
Комбинацията от по-слаби продажби, по-голямо ново предлагане, високи строителни разходи и задължения към банки поставя част от предприемачите под натиск. При нужда от свежи средства те ще трябва да ускорят продажбите или да приемат по-нисък марж.
Баклаян очаква офертните цени да останат високи до края на 2026 г. По-съществената промяна според неговия сценарий ще започне през 2027 г. и ще продължи през следващите две години.
Прогнозата му предвижда номинално понижение между 20% и 30% за периода 2027 – 2029 г. До 2030 г. спадът спрямо достигнатия връх според него ще бъде около 25%, а натрупаната инфлация ще намали допълнително реалната покупателна стойност на имотите.
Това е прогноза на финансов анализатор, а не официално очакване на държавна институция. Най-ясният потвърден сигнал към момента остава спадът на сделките в две поредни тримесечия, съчетан с повече отстъпки при преговорите и бързо растящо ново строителство.